Na rodzimym rynku nieruchomości komercyjnych rządzą centra handlowe. To tutaj swoje podwoje nadal najchętniej otwierają nowe marki pojawiające się w Polsce, to w nich największy potencjał wzrostowy widzą deweloperzy. Czy Polacy nie odczuwają już jednak lekkiego przesytu? Odpowiedzi na to pytanie można szukać, dość dosłownie, na ulicy. Do łask w dużych miastach wracają tradycyjne aleje handlowe. Świadczyć o tym może najnowszy obraz takich miejsc, jak Nowy Świat i Plac Trzech Krzyży w Warszawie czy Piotrkowska w Łodzi.
Polska to drugi co do wielkości, po Rosji, rynek centrów handlowych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Wytrzymujemy też próbę, kierując wzrok w kierunku przeciwnym. Z wynikiem na poziomie 241 mkw. na 1000 mieszkańców uplasowaliśmy się w ubiegłym roku powyżej średniej europejskiej (202 mkw.), mocno gonimy też średnią dla krajów Europy Zachodniej (262 mkw.). Podczas gdy rynki nieruchomości handlowych u starszych członków Unii wykazują tendencję do rozbudowy i modernizacji istniejącej infrastruktury galerii handlowych, w Polsce wciąż podejmuje się dużo nowych inwestycji. Tylko w 2015 do użytku oddano łącznie 650.000 mkw. nowej powierzchni. To o 33% więcej, niż w 2014.
Z drugiej strony w lipcu szerokim echem odbiła się wiadomość o pierwszym w Polsce zamknięciu centrum handlowego. Zdaniem ekspertów, na zakończenie działalności CH Sosnowiec (16,7 tys. mkw.) wpłynęło kilka czynników, wśród których można wymienić niekorzystną lokalizację, a także rosnącą konkurencję ze strony sklepów internetowych i specjalistycznych. Czy Sosnowiec to wyjątek od reguły?
Kupujemy na potęgę
Jednym z kluczowych czynników stojących za obecnym rozwojem powierzchni handlowych w Polsce jest z pewnością rosnący popyt po stronie operatorów handlowych. Zachętę dla deweloperów bez wątpienia stanowi dynamika sprzedaży detalicznej. Według najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego, od stycznia do końca maja 2016 segment ten wzrósł o kolejne 4,6% w porównaniu do analogicznego okresu w roku poprzednim.
Imponująco prezentują się wyniki segmentów typowych dla centrów handlowych: tekstyliów, odzieży i obuwia (największy wzrost – 18,6%), asortymentu z branży mebli, RTV i AGD (+6,8%), a także pozostałej sprzedaży w niewyspecjalizowanych sklepach detalicznych (+8,2%)[1]. W ciągu roku na polskim rynku debiutuje od 20 do 30 nowych marek – głównie odzieżowych i gastronomicznych. Nowi gracze działalność w naszym kraju najchętniej zaczynają od centrów handlowych w stolicy, choć zdarzają się odstępstwa od tej reguły.
Wrocław i Poznań – czuć przesyt?
Podaż powierzchni w ramach nowych centrów handlowych to tylko jedna strona medalu w ocenie sytuacji rynkowej. Po drugiej stronie warto umiejscowić siłę nabywczą mieszkańców oraz bieżące nasycenie powierzchnią. Ta rośnie w zastraszającym tempie i dla największych aglomeracji wynosi dziś blisko 582 mkw. na 1000 mieszkańców. Dla porównania – w Londynie, stolicy światowego handlu, owa wartość oscyluje w granicach 230 mkw.
Duże obiekty paradoksalnie rosną tam, gdzie galerii handlowych jest już pod dostatkiem. Jak wynika z raportu Polskiej Rady Centrów Handlowych[2], liderem pozostaje aglomeracja wrocławska z 779 mkw./1000 mieszkańców. Wskaźnik ten wzrośnie do 905 mkw. po ukończeniu budowy Wroclavii oraz rozbudowie Alei Bielany. Niewiele niższe nasycenie (890 mkw.) zaobserwujemy w aglomeracji poznańskiej. Tu w nieodległej perspektywie wskaźnik ulegnie podwyższeniu za sprawą budowy Posnanii oraz Galerii A2. Spośród 8 największych polskich aglomeracji, Wrocław i Poznań plasują się na samym końcu, jeśli chodzi o indeks ogólnej siły nabywczej. Oba ośrodki tracą blisko 40% do średniej wynoszącej 49.000 zł/mkw.
Ulice wracają do łask
W ubiegłym roku wiele ulic handlowych w Europie mniej lub bardziej znacząco podniosło stawki czynszu. Zmiany odczuli m.in. najemcy w Mediolanie, Rzymie, Madrycie, Barcelonie, Paryżu i Londynie, a także w mniejszych ośrodkach – Lizbonie, Dublinie czy Wenecji. To sygnał, że ulice handlowe są jedynym sektorem nieruchomości komercyjnych w Europie, gdzie czynsze wzrosły, a stopy kapitalizacji spadły poniżej poziomu sprzed recesji.Jak podkreślają eksperci, trend ten ma duże szanse adaptacji na rynkach rozwijających się. Zachowując odpowiednie proporcje, zmiany widać już także w Polsce.
– Synergia działań polskich miast, których infrastruktura zmienia się na plus, wpływa na powrót mieszkańców do centrów. Handel w nich staje się atrakcyjniejszy zarówno dla klientów, jak i nowych inwestorów – uważa Andrzej Szczepanik, Business Development Manager w firmie OPG Property Professionals. – Tradycyjne ulice handlowe, takie jak Piotrkowska w Łodzi czy Nowy Świat w Warszawie, będą dalej zyskiwać na znaczeniu na rynku handlowym – dodaje.
Turystyka dźwignią handlu
Rosnące zaangażowanie handlu i usług w prestiżowe lokalizacje w dużych miastach można tłumaczyć dwoma czynnikami. Z jednej strony zmienia się styl życia i oczekiwania kolejnych pokoleń mieszkańców wobec dobrze im znanych przestrzeni. Z drugiej strony warto wziąć pod uwagę rozwój turystyki, dzięki której do polskich miast ściąga coraz więcej gości. Jak podawał w czerwcu Główny Urząd Statystyczny, w ubiegłym roku na nocleg w Polsce zatrzymało się blisko 27 mln osób[3]. To prawie 2 mln więcej, niż w 2014.
Przybywa turystów w Warszawie, gdzie na zakupy zaprasza Nowy Świat czy Plac Trzech Krzyży. W stolicy nocowało w zeszłym roku ponad 3 mln gości. Dalej uplasowały się miasta z historycznymi rynkami: Kraków (2,1 mln) i Wrocław (1,04 mln), a także Poznań (0,82 mln), Gdańsk (0,8 mln) i Łódź (0,56 mln). Turystów do Polski ściąga nie tylko bogata kultura, piękno przyrody czy niskie ceny. Rodzime miasta coraz częściej zachęcają miłośników architektury i imprezowiczów, a więc osoby wydające u nas pieniądze. Szacuje się, że turyści zagraniczni co roku zostawiają w Polsce ponad 20 mld zł.
Przebudzenie Piotrkowskiej
Postępujące w wielu polskich miastach procesy rewitalizacyjne sprawiają, że centra zaczynają tętnić życiem. Czasami drugim, jak w przypadku Łodzi. Miasto przez lata zaniedbywane, dzisiaj powstaje z kolan. Szereg inwestycji w poprawę infrastruktury i wyglądu przestrzeni sprawił, że coraz więcej osób spędza czas w ścisłym centrum. Pracujący na Piotrkowskiej monitoring rozpoznający twarze wyliczył, że przez weekend 18-19 czerwca reprezentacyjną ulicę miasta odwiedziło 114 tys. ludzi. To absolutny rekord, choć w inne weekendy też bywa tłoczno. W dni robocze popularną Pietrynę odwiedza od kilku do kilkunastu tysięcy osób.
Ożywiony ruch to okazja dla biznesu. Trwa rywalizacja o jak najlepsze miejsca. –W najbardziej atrakcyjnej części między ulicami 6 Sierpnia i Struga robi się tłoczno. Trudno tam dostać lokal – tłumaczy Piotr Kurzawa, manager ulicy Piotrkowskiej. – Strefa gastronomiczna rozlewa się na początkowy odcinek Piotrkowskiej, bo w jej centrum nie ma już miejsc – dodaje. Pietryna, która zdaje się łapać drugi oddech, ściąga nowe marki. Pod koniec lipca ruszyć ma kawiarnia amerykańskiej sieci Dunkin’ Donuts, która ekspansję w Polsce rozpoczęła od obsadzenia lokali zarówno w centrach handlowych, jak i lokalizacjach high street. Dwa lokale planuje otworzyć też Starbucks.
Naturalna alternatywa
Galerie od blisko 20 lat rządzą polskim rynkiem nieruchomości komercyjnych. Ulice handlowe dominację tę pewnie nieprędko przerwą, choć kierunku ich zmian nie wolno też bagatelizować. Podnoszący się poziom życia i rozwarstwianie się społeczeństwa sprawiają, że coraz liczniejsza i zamożniejsza klasa średnia oczekuje nowych i kreatywnych sposobów robienia zakupów oraz szerzej: spędzania wolnego czasu. Tutaj na scenę wkraczają kwitnące przestrzenie kreatywne, które tworzą miejskie życie i decydują o wizerunku miast. Ciekawym trendem jest lokowanie w nich sklepów specjalistycznych i tzw. concept stores, które proponują coś innego, niż w tradycyjnej sieciówce.
– Koncepcje tego typu miejsc chętnie wykorzystują urbaniści i deweloperzy stojący przed możliwością rewitalizacji zabytkowych kamienic, dawnych fabryk czy hal targowych. Zarówno dla najemców, jak i dla wielu odbiorców, wysokiej jakości przestrzenie wielofunkcyjne stanowią naturalną alternatywę dla dużych galerii handlowych – podsumowuje Michał Styś, Dyrektor Zarządzający OPG Property Professionals i pomysłodawca projektu OFF Piotrkowska, w ramach którego na terenie dawnej fabryki bawełny Franciszka Ramischa w Łodzi funkcjonuje kilkadziesiąt restauracji, barów, klubokawiarni, pracowni projektowych, concept store’ów i klubów muzycznych.
[1] http://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/kultura-turystyka-sport/turystyka/turystyka-w-2015-roku,1,13.html
[2] http://prch.org.pl/baza-wiedzy/raporty/retail-research-forum
[3] http://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ceny-handel/handel/dynamika-sprzedazy-detalicznej-w-maju-2016-roku,14,17.html
