Kupujemy mieszkanie, którego nie ma

Powszechną praktyką na rynku deweloperskim jest rozpoczynanie sprzedaży mieszkań jeszcze zanim powstanie gotowy obiekt. Kupujący mają w takim wypadku do dyspozycji plany i wizualizacje budynku, a także prospekt informacyjny ze szczegółowym opisem inwestycji. Mimo tych materiałów, brak nieruchomości może być dla potencjalnych klientów powodem do obaw. Prawo jednak skutecznie chroni kupującego przed nadużyciami ze strony dewelopera, do których mogłaby prowadzić taka sytuacja.

Zakup mieszkania, które jest jeszcze w trakcie budowy może być okazją nie do odrzucenia. Takie lokale zazwyczaj sprzedawane są bowiem w okazyjnych cenach. Na tak wczesnym etapie sprzedaży do wyboru pozostają mieszkania najlepiej rozmieszczone w budynku. Decyduje więc zasada „kto pierwszy, ten lepszy…” lokal ma do wyboru. Kiedy jednak opadnie euforia związana z najważniejszym zakupem w życiu, warto poznać swoje prawa, dzięki którym zagwarantujemy sobie odbiór mieszkania dokładnie w takim stanie, jak zakładają to plany.

Rachunek powierniczy gwarancją bezpieczeństwa

Ustawa z 29 kwietnia 2012 r. nałożyła na deweloperów obowiązek zakładania rachunków powierniczych, na których gromadzone są pieniądze klientów. Możliwości są dwie: otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy. Ten pierwszy oznacza udostępnianie środków deweloperowi za pośrednictwem banku w miarę postępu prac. Bank sprawuje również pieczę nad harmonogramem działań na podstawie zapisów w dzienniku budowy. Zamknięty rachunek oznacza, że deweloper nie ma możliwości obracania pieniądzmi wpłaconymi przez klienta po podpisaniu umowy, do czasu zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania – Zamknięty rachunek powierniczy to najwyższa forma bezpieczeństwa dla klienta – mówi Przemysław Stefanowski, dyrektor marketingu i sprzedaży PBG Erigo. – Deweloper, który decyduje się na taki typ rachunku musi być pewien, że jest w stanie samodzielnie sfinansować budowę inwestycji. Zwrot kosztów otrzyma dopiero po przekazaniu własności klientom. Z naszego doświadczenia wynika, że dla klientów jest to ważny czynnik przy podejmowaniu decyzji o zakupie – dodaje Stefanowski.

Bądź dobrze poinformowany

Informację o rodzaju rachunku powierniczego znajdziemy w prospekcie informacyjnym. Dokument dotyczy lokali, które nie mają ustanowionej odrębnej własności. Sporządzenie go to obowiązek każdego dewelopera. Niestosowanie tego nakazu może skończyć się grzywną lub nawet utratą wolności. Klient powinien szukać odpowiedniego zapisu o prospekcie w umowie, a gdy go nie znajdzie ma prawo odstąpienia od umowy. W dokumencie znajdują się informacje zarówno o poszczególnych lokalach, jak i całym obiekcie. Prawem klienta jest również otrzymanie do wglądu kopii pozwolenia na budowę oraz odpisu KRS.

Część teraz, reszta po ukończeniu budowy

Innym ważnym elementem, który chroni konsumenta jest możliwość dzielenia kosztów w różnych proporcjach – część wpłaca się po podpisaniu umowy, a resztę dopiero po zakończeniu budowania inwestycji, np. 20% do 80%. – Takie rozwiązanie jest korzystne zarówno dla nabywców, którzy są kredytobiorcami oraz dla tych, którzy kupują mieszkanie za oszczędności – przekonuje Przemysław Stefanowski, PBG Erigo. – Kredytobiorcy na początku spłacają mniejszy kredyt z korzystniejszymi ratami, z kolei klienci gotówkowi mogą dowolnie inwestować pozostałą część wartości mieszkania przed dokonaniem wpłaty – dodaje.

Innym ważnym z punktu widzenia kupującego elementem jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Co prawda jest to spory wydatek, jednak połowę kosztów notarialnych pokryje deweloper. Najważniejsze jednak, by decyzji o zakupie mieszkania nie podejmować pochopnie. Sam fakt, że budynek jeszcze nie istnieje nie musi być powodem do zmartwień. Może się nim stać dopiero w momencie, kiedy klient nie zna swoich praw, a deweloper postanowi to wykorzystać na jego niekorzyść.

Joanna Ciemny